Guías de gastos comunes y copropiedad
Todo lo que un administrador, comité o residente necesita saber para llevar bien las cuentas de su condominio en Chile — explicado claro y con la Ley 21.442 al día.
Cómo se calculan los gastos comunes en Chile
Los gastos comunes se calculan multiplicando el presupuesto mensual del condominio por el coeficiente de copropiedad de cada unidad, que la Ley 21.442 fija según el avalúo fiscal (art. 3). El reglamento de copropiedad puede usar otra base —metros cuadrados, alícuota o partes iguales— y al total se le suma el recargo del fondo común de reserva (art. 39).
Leer la guíaLey 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria: qué cambió y qué obligaciones impone a administradores y comités
La Ley 21.442 es la Ley de Copropiedad Inmobiliaria vigente en Chile desde 2022, que reemplazó a la antigua Ley 19.537. Moderniza la administración de condominios: regula las asambleas por medios telemáticos (art. 16), obliga a formar un fondo común de reserva de al menos 5% del gasto común mensual (art. 39), crea el Registro Nacional de Administradores de Condominios y otorga mérito ejecutivo al cobro de los gastos comunes adeudados (art. 32).
Leer la guíaCómo enfrentar la morosidad en gastos comunes en Chile
En Chile, la morosidad en gastos comunes se enfrenta en etapas: recordatorios, intereses de mora (que fija el reglamento de copropiedad dentro del plazo y el tope del art. 7 de la Ley 21.442), suspensión de electricidad o telecomunicaciones tras tres cuotas impagas (Ley 21.442, art. 36) y, finalmente, cobro ejecutivo usando el aviso de cobro firmado o el acta de asamblea, que tienen mérito ejecutivo (art. 32). El administrador impulsa la cobranza, pero necesita la autorización del comité para cortar servicios.
Leer la guíaGuía del administrador de condominio en Chile: funciones y obligaciones legales (Ley 21.442)
El administrador de condominio es el órgano ejecutor de la comunidad: cuida los bienes comunes, cobra los gastos comunes, contrata las mantenciones y rinde cuentas al comité y a la asamblea. En Chile, la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria fija sus catorce funciones (art. 20), le exige rendir cuenta documentada (art. 21) y obliga a mantener la inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios (art. 19).
Leer la guíaCómo se calcula el fondo común de reserva en Chile
El fondo común de reserva se forma con un recargo mensual sobre el gasto común ordinario que la Ley 21.442 art. 39 fija en no menos del 5% —la asamblea puede acordar más— y con las multas e intereses que pagan los copropietarios morosos. Sirve para cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios o imprevistos y las indemnizaciones por término de contratos del personal.
Leer la guíaInterés de mora y cobro ejecutivo de gastos comunes
En Chile, el interés de mora sobre gastos comunes impagos lo fija el reglamento de copropiedad con un tope legal del 50% del interés corriente bancario vigente (Ley 21.442 art. 7). Si el copropietario no paga, el aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo y permite iniciar juicio ejecutivo directamente (art. 32), sin gestión preparatoria previa.
Leer la guíaComité de administración: cómo se elige y qué atribuciones tiene
El comité de administración es el órgano ejecutivo del condominio, elegido por la asamblea de copropietarios. La Ley 21.442 art. 17 exige un mínimo de 3 y un máximo de 5 miembros, de número impar. Fiscaliza al administrador, aprueba gastos dentro de los límites del reglamento y representa a la comunidad frente a terceros.
Leer la guíaQuórum y tipos de asamblea de copropietarios en Chile
La asamblea de copropietarios es el órgano máximo del condominio. La Ley 21.442 art. 16 distingue asamblea ordinaria (al menos una vez al año) y extraordinaria (cuando el reglamento o la ley lo exijan), y permite sesiones telemáticas o mixtas con la misma validez que las presenciales. El quórum mínimo varía según la materia: mayoría simple para acuerdos ordinarios y reforzado para modificar el reglamento u obras extraordinarias.
Leer la guíaQué debe decir el reglamento de copropiedad de tu condominio
El reglamento de copropiedad es el estatuto interno del condominio, obligatorio por Ley 21.442. Debe fijar los coeficientes de copropiedad, la base de prorrateo de gastos comunes, la tasa de mora, los quórums de asamblea, el uso de bienes comunes, las multas y el destino de las unidades. Se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces junto con el permiso de edificación.
Leer la guíaBoleta electrónica de gastos comunes y SII: guía chilena 2026
Los gastos comunes ordinarios de un condominio son EXENTOS de IVA (no son una venta ni un servicio comercial, son un reparto de gastos). La administración emite un aviso de cobro firmado por el administrador con mérito ejecutivo (Ley 21.442 art. 32), no una boleta afecta. Los ingresos ESPECIALES del condominio (arriendo de antenas, publicidad, estacionamiento a terceros) sí tributan como ventas gravadas y requieren boleta o factura afecta.
Leer la guíaRemuneraciones y Previred del personal del condominio en Chile
Un condominio que contrata conserjes o personal operativo actúa como empleador ante la ley: firma contrato de trabajo, paga imposiciones mensuales por Previred, lleva Libro Remuneraciones Electrónico (LRE) y presenta la Declaración Jurada 1887 anual. Las indemnizaciones por término de contrato se financian del fondo común de reserva (Ley 21.442 art. 39).
Leer la guíaGlosario de gastos comunes y copropiedad
Definiciones cortas y con base legal de los términos clave: coeficiente de copropiedad, prorrateo, fondo de reserva, mérito ejecutivo, comité de administración y más. Ideal para consultas rápidas.
Ver glosarioDeja de calcular gastos comunes en Excel
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