El plazo para pagar los gastos comunes
La Ley 21.442 art. 7 establece que el pago debe hacerse dentro de los 10 días contados desde el aviso de cobro. Vencido ese plazo, el copropietario entra en mora automáticamente y se aplica el interés que fije el reglamento de copropiedad.
El aviso de cobro es la boleta o liquidación mensual que emite el administrador y que llega al copropietario. Con la Ley 21.442 puede firmarse de forma presencial o electrónica; ambas formas tienen la misma validez. En la práctica, la gran mayoría de los condominios usa boletas electrónicas firmadas por el administrador y enviadas por correo o por el portal del residente.
Cómo se calcula el interés de mora: el tope del 50%
El artículo 7 de la Ley 21.442 dice literalmente que 'el interés que se aplique no podrá exceder del 50% del interés corriente bancario vigente'. Ese porcentaje lo define el reglamento de copropiedad de cada condominio, dentro del tope legal. Si el reglamento nada dice, se aplica el tope legal.
El 'interés corriente bancario' lo publica la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) mensualmente por segmentos de plazo y monto. Para gastos comunes se usa el interés corriente para operaciones no reajustables en moneda nacional. El tope del 50% significa: si el interés corriente vigente ese mes es, por ejemplo, 2,5% mensual, el máximo interés de mora que puede aplicar el condominio es 1,25% mensual.
El interés se calcula sobre el saldo insoluto, no sobre el total de la boleta. Se aplica solo a la porción impaga y por los meses (o fracciones) en que la deuda estuvo vencida. El interés sobre intereses (anatocismo) no procede en la mora de gastos comunes por la prohibición del Código Civil art. 1559 nº3.
💡 Tope legal: el interés de mora que aplique el reglamento no puede exceder el 50% del interés corriente bancario vigente (Ley 21.442 art. 7).
El mérito ejecutivo del aviso de cobro
La Ley 21.442 art. 32 da al aviso de cobro firmado por el administrador —presencial o electrónicamente— la calidad de título ejecutivo. Esto es una ventaja procesal enorme: permite iniciar directamente un juicio ejecutivo por gastos comunes ante el juzgado civil competente, sin necesidad de gestión preparatoria (reconocimiento de firma, confesión judicial, etc.) que normalmente exige el Código de Procedimiento Civil.
En la práctica el flujo es: el administrador emite el aviso de cobro con el detalle de la deuda (capital, intereses, multas), el residente no paga en el plazo, el administrador prepara el legajo con el aviso firmado + los avisos anteriores + la certificación de deuda, y el abogado del condominio inicia el juicio ejecutivo. El tribunal despacha el mandamiento de ejecución y embargo sobre bienes del deudor —incluida la propia unidad—.
Preferencia sobre otros créditos
La deuda de gastos comunes goza de preferencia para su pago sobre otros créditos. Esto significa que en un remate de la unidad los gastos comunes impagos se pagan antes que otros acreedores personales del deudor. La preferencia se aplica sobre la unidad misma y por eso el nuevo propietario, si compra una unidad con gastos comunes atrasados, hereda la deuda vinculada al inmueble.
Este esquema —tope legal al interés + mérito ejecutivo del aviso + preferencia sobre la unidad— busca proteger la solvencia del condominio, evitando que la morosidad de uno afecte a los demás copropietarios que sí pagan.