Qué es el fondo común de reserva
El fondo común de reserva es un ahorro obligatorio de la comunidad. La Ley 21.442 art. 2 nº11 lo define y el art. 39 fija las reglas para constituirlo y usarlo. No es plata del administrador ni un extra opcional del reglamento: la ley obliga a todos los condominios a mantenerlo.
El objetivo es doble. Primero, cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios o imprevistos —una reparación mayor, la rotura de una bomba, un daño en la fachada por evento climático— sin tener que llamar a una asamblea extraordinaria y cobrar una cuota adicional a los copropietarios. Segundo, financiar las indemnizaciones por término de los contratos del personal (conserjes, aseo, jardinería), obligación que la ley pone sobre la comunidad como empleadora.
💡 El fondo común de reserva es OBLIGATORIO en Chile: la Ley 21.442 art. 39 fija un recargo mínimo del 5% mensual sobre el gasto común ordinario.
Cómo se calcula el recargo del 5%
El recargo se aplica sobre el gasto común ordinario mensual —el presupuesto del mes— y se distribuye entre las unidades junto con los gastos comunes. En la boleta de cada residente aparece como una línea separada: 'Aporte fondo de reserva'.
El mínimo legal es 5%, pero la asamblea puede acordar un porcentaje mayor si necesita acumular más rápido (por ejemplo, cuando el condominio tiene ascensores próximos a certificación mayor o una reparación conocida). Ese acuerdo queda registrado en acta y en el reglamento de copropiedad.
- Base de cálculo: gasto común ordinario del mes (art. 2 nº9).
- Porcentaje mínimo legal: 5% mensual (art. 39).
- Porcentaje efectivo: el que fije el reglamento o la asamblea, con piso 5%.
- Aportes adicionales al fondo: multas e intereses cobrados a los morosos (art. 39).
Dónde se guarda y quién lo administra
El fondo común de reserva se lleva en una cuenta bancaria a nombre del condominio, separada de la cuenta corriente operativa. La ley no exige una cuenta específica —de ahorro o corriente— pero sí que sea trazable y que su movimiento aparezca en las rendiciones mensuales al comité.
El administrador es el custodio: firma los movimientos y responde por la contabilidad. El comité de administración aprueba los usos con anticipación cuando la asamblea así lo delegó, y la asamblea siempre puede pedir cuentas del fondo. En la rendición mensual se debe mostrar el saldo del fondo, los aportes del mes y los usos si los hubo.
Cuándo se puede usar el fondo
La ley delimita el uso del fondo a tres destinos:
El fondo NO se usa para cubrir déficits de operación por gastos comunes impagos (esa es una decisión de la asamblea, no un uso automático), ni para financiar mejoras suntuarias, ni para adelantar boletas a residentes morosos. Su lógica es de reserva para imprevistos y para lo que exige la ley como empleador del personal del condominio.
- Gastos comunes urgentes, extraordinarios o imprevistos.
- Indemnizaciones por término de los contratos del personal.
- Los usos específicos que el reglamento de copropiedad autorice, en línea con lo anterior.
Quién autoriza usar el fondo
La autorización depende del monto y del tipo de gasto. Los usos rutinarios previstos por el reglamento (por ejemplo, pagar la indemnización de un conserje al que se le puso término al contrato) los ejecuta el administrador, con visto bueno del comité de administración y respaldo documental.
Los usos extraordinarios de mayor cuantía —una reparación grande, una obra— requieren acuerdo de la asamblea. En la práctica se cita a asamblea, se presenta el presupuesto y la propuesta de financiamiento (fondo de reserva vs. cuota extraordinaria), y la asamblea vota. El quórum específico depende del reglamento y de la materia. En todos los casos queda constancia en acta y en la rendición mensual siguiente.