Qué es la Ley 21.442 y desde cuándo rige
La Ley 21.442 aprueba la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria y se publicó en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022, reemplazando a la antigua Ley 19.537 que rigió durante más de dos décadas. Regula cómo se administran los condominios en Chile: los derechos y deberes de los copropietarios, las asambleas, el comité de administración, la figura del administrador y toda la gestión financiera de la comunidad.
Su entrada en vigencia quedó ligada a la dictación del reglamento. El reglamento de la ley se publicó en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025, y a partir de esa fecha los condominios tuvieron un año, hasta el 9 de enero de 2026, para adecuar su reglamento de copropiedad al nuevo marco legal. Por eso 2025 y 2026 fueron años de transición para miles de comunidades.
La ley también fue modificada por la Ley 21.742, publicada el 29 de abril de 2025, que introdujo ajustes puntuales. Si administras un condominio o integras el comité, trabajar con el texto vigente y su reglamento es clave: un reglamento de copropiedad desactualizado puede dejar sin efecto acuerdos de asamblea o debilitar una cobranza.
Qué cambió respecto de la antigua Ley 19.537
La Ley 21.442 no es un simple maquillaje de la Ley 19.537: profesionaliza la administración y cierra vacíos que generaban conflictos. Estos son los cambios más relevantes para administradores y comités.
- Asambleas telemáticas: se puede sesionar y votar por videoconferencia u otros medios remotos si el reglamento lo contempla (art. 16). La pandemia dejó en evidencia este vacío en la ley antigua.
- Certificación obligatoria del administrador: debe mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios (art. 19) y, si cobra por administrar (a título oneroso), acreditar un curso de capacitación o una certificación de competencia laboral (art. 84).
- El administrador ya no puede ser parte del comité: se separan los roles de gestión y de fiscalización (art. 18).
- Fondo común de reserva reforzado: el recargo mínimo de 5% del gasto común mensual quedó explícito y se nutre también de multas e intereses (art. 39).
- Cobro de morosos con mérito ejecutivo: el aviso de cobro firmado y el acta de asamblea permiten demandar directamente en juicio ejecutivo (art. 32).
- No se puede prohibir tener mascotas: el reglamento de copropiedad no puede vetar la tenencia de mascotas o animales de compañía.
💡 La Ley 19.537 quedó derogada: hoy todo acuerdo, cobranza o sanción debe apoyarse en la Ley 21.442 y su reglamento.
Fondo común de reserva: el 5% obligatorio (art. 39)
El artículo 39 obliga a formar un fondo común de reserva en todo condominio, destinado a solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos: una filtración mayor, la reparación de un ascensor, una emergencia estructural. La idea es que la comunidad tenga un colchón financiero y no dependa de cuotas extraordinarias de última hora.
El recargo que alimenta el fondo lo fija el reglamento de copropiedad o la asamblea, pero no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual. El fondo también se incrementa con el producto de las multas e intereses que paguen los copropietarios morosos y con los aportes por el uso y goce exclusivo de bienes comunes.
En la práctica, ese porcentaje se calcula sobre los gastos comunes ordinarios del mes, se prorratea entre las unidades y debe aparecer detallado por separado en el aviso de cobro (art. 31). No es un cobro opcional: omitirlo deja a la comunidad sin respaldo financiero y expone al administrador.
💡 Mínimo legal: 5% del gasto común mensual. La asamblea puede fijar un porcentaje mayor, nunca menor.
Asambleas telemáticas y comité de administración (arts. 16 y 17)
El artículo 16 permite que las asambleas sesionen de forma presencial, telemática o mixta: el reglamento de copropiedad puede acordar la participación por videoconferencia u otros medios telemáticos, siempre que el mecanismo asegure una participación y votación efectiva y simultánea, con identificación de los asistentes. Esto legaliza y ordena una práctica que se volvió indispensable y que la ley anterior no regulaba con claridad. Los quórum para constituir la asamblea y adoptar acuerdos, en cambio, se regulan en el artículo 15.
El comité de administración se regula en el artículo 17: la asamblea, en su primera sesión, designa un comité compuesto por un número impar de miembros, de tres a cinco. El comité representa a la comunidad, autoriza las actas donde se acuerdan gastos comunes y fiscaliza al administrador; su presidente custodia el libro de actas. Con la nueva ley, el administrador no puede integrar el comité, precisamente para separar quién gestiona de quién controla.
Para el comité esto significa más responsabilidad: aprobar presupuestos, autorizar el fondo de reserva y respaldar las cobranzas. Un acta bien llevada y firmada es, además, un título con mérito ejecutivo para cobrar los gastos comunes acordados.
El administrador: certificación, Registro Nacional y mantenciones (arts. 18 a 20 y 84)
La Ley 21.442 profesionalizó la figura del administrador. El artículo 18 regula su designación y remoción por la asamblea, y establece que no puede ser miembro del comité de administración. El artículo 19 dispone que el administrador puede desempeñarse a título gratuito u oneroso, que su remuneración la fija el comité de administración y que debe mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. El requisito de formación es adicional y está en el artículo 84: el administrador que cobra por su labor (a título oneroso) debe acreditar licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en administración de condominios —dictado por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, o por un OTEC acreditado ante el SENCE— o bien contar con una certificación de competencia laboral.
El artículo 20 detalla sus funciones. Entre ellas, su numeral 2 lo obliga a efectuar los actos necesarios para las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores. El administrador responde por mantener al día estas certificaciones, que se rigen además por normativa especial, como la Ley 20.296 y la Ley 21.492 sobre ascensores.
En otras palabras, administrar hoy no es solo cobrar y pagar: implica una responsabilidad técnica y legal verificable. Un administrador sin inscripción vigente o con certificaciones vencidas expone a la comunidad a sanciones.
Cobro de gastos comunes morosos: mérito ejecutivo e intereses (arts. 7, 31, 32, 36 y 37)
El arma más potente que la Ley 21.442 entrega contra la morosidad es el mérito ejecutivo. Según el artículo 32, los avisos de cobro de gastos comunes firmados, de forma presencial o electrónica, por el administrador tienen mérito ejecutivo. Igual valor tiene la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada y autorizada por el comité en que se acuerden gastos comunes. En términos simples: la comunidad puede demandar el cobro en un juicio ejecutivo, sin tener que pasar antes por un juicio declarativo que discuta si la deuda existe.
Sobre la deuda se pueden aplicar intereses por mora. Según el artículo 7, el gasto común debe pagarse dentro del plazo que fije el reglamento de copropiedad, que no puede ser inferior a diez días contados desde la emisión del aviso de cobro; una vez vencido, la deuda devenga el interés que fije ese reglamento —o el reglamento tipo, a falta de estipulación—, que no puede exceder el 50% del interés corriente bancario. Ese tope propio de la Ley 21.442 opera dentro del marco de la Ley 18.010, que define el interés corriente y el interés máximo convencional. Además, tratándose de la indemnización por la mora, el Código Civil (art. 1559 N°3) dispone que los intereses atrasados no generan a su vez intereses, de modo que no procede cobrar interés sobre interés. El artículo 37 extiende la cobranza, las garantías y los apremios también a los intereses, multas y contribuciones al fondo común de reserva adeudados.
Como medida adicional, el artículo 36 permite suspender el suministro eléctrico o de telecomunicaciones a las unidades que adeuden tres o más cuotas, previa autorización del comité, con excepciones para personas electrodependientes y durante catástrofes declaradas. Es una herramienta de presión, no un reemplazo de la cobranza judicial.