Qué es la morosidad en gastos comunes y por qué afecta a todos
Hay morosidad cuando un copropietario no paga sus gastos comunes dentro del plazo que fija el reglamento de copropiedad. Ese aporte mensual es el que financia el funcionamiento del edificio o condominio: la remuneración del conserje, el aseo, la luz de los espacios comunes, la mantención de los ascensores y los seguros. Cuando varias unidades no pagan, la caja no alcanza y el resto de la comunidad termina cubriendo el déficit.
La ley es clara en que la obligación de pagar no depende del uso. Aunque el propietario no ocupe el ascensor, no use la piscina, tenga la unidad desocupada o la haya arrendado, igual debe pagar sus gastos comunes de forma oportuna (art. 35). No pagar no es una opción que se negocia unidad por unidad: es una obligación legal frente a toda la comunidad.
Además, si la mora termina causando un daño al condominio —por ejemplo, no alcanza el dinero para renovar un seguro o mantener un equipo y eso genera un perjuicio o hace bajar el valor del condominio— el copropietario moroso responde de esos daños y perjuicios (art. 34).
💡 La deuda de gastos comunes sigue al propietario de la unidad, no a quien la habita: aunque esté arrendada o vacía, el dueño responde ante la comunidad.
Intereses de mora: cuánto y cómo se cobran (art. 7 de la Ley 21.442)
El reglamento de copropiedad define dos cargos frente al atraso: una multa por mora y un interés por los días de retraso. Para los gastos comunes, ese interés lo fija el propio reglamento con un límite: no puede superar el 50% del interés corriente bancario, y el plazo para pagar es de diez días desde el aviso de cobro (art. 7 de la Ley 21.442). El “interés corriente” es el que certifica la autoridad financiera y que define la Ley 18.010; si el reglamento pactara un interés por sobre el tope legal, ese exceso no es válido y no puede cobrarse.
Otro punto que se equivoca mucho en la práctica es el interés sobre intereses, o anatocismo. En la mora de los gastos comunes el interés corre solo sobre el capital adeudado —los gastos comunes impagos—, no sobre los intereses ya devengados ni sobre las multas. La base legal de esta regla está en el Código Civil: los intereses atrasados no producen interés (art. 1559 N.º 3). Conviene aclararlo, porque suele creerse que esta prohibición viene de la Ley 18.010, cuando en realidad su art. 9 permite pactar la capitalización de intereses; en la mora de gastos comunes rige la regla del Código Civil. Así, un mes de atraso genera interés sobre la cuota, y el mes siguiente el interés se vuelve a calcular sobre esa misma cuota, no sobre el saldo inflado con intereses anteriores.
Las multas por atraso, por su parte, no van al bolsillo del administrador: normalmente ingresan al fondo común de reserva del condominio (art. 39), que es un fondo de la propia comunidad y que la ley alimenta, entre otros, con el producto de las multas e intereses que pagan los copropietarios morosos.
- El reglamento de copropiedad fija la multa por atraso y la tasa de interés de mora.
- Tope legal del interés: el 50% del interés corriente bancario (art. 7 de la Ley 21.442).
- El interés se calcula sobre el capital impago, nunca sobre intereses ni multas (Código Civil, art. 1559 N.º 3).
- Las multas y los intereses por morosidad ingresan al fondo común de reserva de la comunidad (art. 39).
💡 Sin anatocismo: la mora se calcula sobre los gastos comunes impagos, no sobre los intereses ni las multas acumuladas.
Recordatorios y cobranza extrajudicial: el primer y mejor paso
Antes de cortar servicios o ir a tribunales, la cobranza inteligente parte por lo simple y barato: recordar. Buena parte de la mora en condominios es por olvido o desorden, no por mala fe. Un recordatorio a tiempo —cuando se acerca el vencimiento y otro apenas se produce el atraso— recupera gran parte de la deuda sin generar conflicto entre vecinos.
El aviso de cobro debe ser claro. Tiene que indicar cuánto debe la unidad y por qué conceptos: el gasto común del mes, el aporte al fondo común de reserva y los intereses y multas que se adeuden (art. 31). Habitualmente el reglamento fija que el pago debe hacerse dentro de los primeros días del mes, y desde el vencimiento empiezan a correr los intereses.
Documentar cada aviso importa más de lo que parece. Esos mismos avisos de cobro, firmados por el administrador, son los que después habilitan el cobro ejecutivo. Una cobranza ordenada hoy es una cobranza judicial rápida mañana: si los avisos están bien emitidos y firmados, el paso a tribunales es directo.
Corte de servicios: qué permite la Ley 21.442 (art. 36)
La ley permite suspender un servicio básico al moroso como medida de presión, pero con reglas estrictas. Si el condominio no cuenta con sistemas propios de control, las empresas de electricidad o de telecomunicaciones deben suspender el servicio a la unidad morosa cuando adeuda tres o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas, a requerimiento escrito del administrador y con autorización previa del comité de administración (art. 36).
Hay límites que no se pueden cruzar. No se puede suspender ni pedir la suspensión de más de uno de esos servicios a la vez. No se puede cortar la electricidad a unidades donde vivan personas electrodependientes. Y no procede el corte durante un estado de catástrofe que afecte al condominio.
Si el condominio tiene sus propios sistemas de control (por ejemplo, medidores o llaves de corte propias), puede gestionar la suspensión con esos medios, pero respetando las mismas garantías: las tres cuotas impagas, la autorización del comité y las protecciones a electrodependientes. El corte es una herramienta, no un castigo arbitrario.
- Tres o más cuotas de gastos comunes impagas, continuas o discontinuas.
- Requerimiento escrito del administrador.
- Autorización previa del comité de administración.
- Solo un servicio a la vez: electricidad o telecomunicaciones, no ambos.
- Nunca a personas electrodependientes ni durante un estado de catástrofe.
💡 El corte de servicios no lo decide el administrador solo: exige tres cuotas impagas y la autorización del comité.
Cobro ejecutivo: el mérito ejecutivo del aviso y del acta (art. 32)
Cuando la mora persiste, la ley entrega la herramienta más potente: el mérito ejecutivo. El aviso de cobro de los gastos comunes firmado por el administrador —de forma presencial o electrónica— tiene mérito ejecutivo, y también lo tiene la copia del acta de una asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité, en que se acuerden gastos comunes (art. 32).
¿Qué significa esto en la práctica? Que la comunidad puede iniciar un juicio ejecutivo sin tener que probar primero que la deuda existe: el documento firmado es el título que se ejecuta. Es un procedimiento mucho más rápido y directo que un juicio ordinario. Además, presentada la demanda, las cuotas de igual naturaleza que se sigan devengando durante el juicio se entienden incluidas en la acción iniciada, así no hay que demandar de nuevo cada mes.
La cobranza no se limita al gasto común 'puro'. Todo lo que la ley y el reglamento disponen para el cobro judicial o extrajudicial de los gastos comunes se extiende a los intereses, las multas y las contribuciones al fondo común de reserva (art. 37). Conviene no dejar pasar demasiados meses e iniciar el cobro a tiempo, porque el título tiene plazos de prescripción.
- Título ejecutivo: aviso de cobro firmado por el administrador o copia del acta de asamblea (art. 32).
- Procedimiento ejecutivo, más rápido que un juicio ordinario.
- Las cuotas que se devenguen durante el juicio se suman a la misma demanda.
- Cubre gastos comunes, intereses, multas y aportes al fondo de reserva (art. 37).
Qué puede y qué NO puede hacer el administrador
El administrador es quien impulsa la cobranza (art. 31), pero no tiene manos libres. Sí puede emitir y firmar los avisos de cobro con los intereses y multas del reglamento, enviar recordatorios, gestionar la cobranza extrajudicial, requerir el corte de electricidad o telecomunicaciones tras tres cuotas con autorización del comité, iniciar el cobro ejecutivo con el aviso firmado o el acta, e informar al comité y a la asamblea del estado de morosidad.
Lo que no puede hacer es igual de importante, porque ahí es donde suelen aparecer los conflictos y las demandas contra la propia administración.
- Cobrar interés sobre los intereses o sobre las multas (anatocismo).
- Aplicar intereses de mora por sobre el tope legal del art. 7 de la Ley 21.442 (el 50% del interés corriente bancario).
- Cortar servicios sin autorización del comité o con menos de tres cuotas impagas.
- Suspender la electricidad a personas electrodependientes o durante un estado de catástrofe.
- Cortar más de un servicio a la vez.
- Negar al propietario el acceso a su unidad o a los bienes comunes de uso necesario.
- Exponer públicamente datos personales de los morosos de una forma que vulnere la protección de datos.
💡 Regla de oro: las medidas fuertes (corte de servicios y cobro ejecutivo) las impulsa el administrador, pero se apoyan en el acuerdo del comité o de la asamblea.