La regla legal: paga el copropietario
La Ley 21.442 art. 6 dice que cada copropietario debe contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio en proporción al derecho que le corresponde en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad fije otra forma de contribución. Por eso la cuota de cada unidad no es igual para todas: depende de su coeficiente o de la regla que establezca el reglamento.
'Obligaciones económicas' es un concepto amplio: la ley (art. 2 nº8) incluye los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, el aporte al fondo común de reserva, el fondo operacional inicial, las multas, los intereses y las primas de seguros, entre otros. Todas recaen sobre el dueño de la unidad.
💡 El obligado frente a la comunidad es el copropietario, aunque la unidad esté arrendada o la ocupe otra persona.
Si la unidad está arrendada
Que el arrendatario pague los gastos comunes es muy común en Chile, pero depende de lo que diga el contrato de arriendo. Ese acuerdo ordena la relación entre dueño y arrendatario; no cambia quién responde ante la comunidad. Si el arrendatario deja de pagar, la comunidad le cobra al dueño, y el dueño puede cobrarle después al arrendatario según el contrato.
En la práctica, lo habitual es que el arrendatario pague los gastos comunes ordinarios —los de la operación del mes: conserjería, aseo, consumos comunes— y que el dueño asuma los extraordinarios, como obras o reparaciones mayores, y el aporte al fondo de reserva, que es un ahorro del condominio. Como no hay una regla única, lo más sano es dejarlo por escrito en el contrato:
- Qué gastos paga el arrendatario (ordinarios) y cuáles el dueño (extraordinarios y fondo de reserva).
- Cómo y cuándo se paga: directo a la administración o a través del dueño.
- Quién asume las multas que se generen por conductas del arrendatario.
- Que el arrendatario entregue los comprobantes, o que el dueño pueda revisar el estado de cuenta de la unidad.
Si la unidad tiene varios dueños
Cuando una unidad pertenece a dos o más personas —por ejemplo, una pareja o los herederos de una sucesión—, la Ley 21.442 art. 7 establece que cada una es solidariamente responsable del total de las obligaciones económicas de esa unidad. La comunidad puede cobrar la deuda completa a cualquiera de ellas, y quien pague puede después pedir a los demás su parte.
Al comprar o vender: la deuda sigue a la unidad
Según la Ley 21.442 art. 6, la obligación de pagar acompaña al dueño de la unidad incluso respecto de las deudas generadas antes de que la comprara. Es decir, si compras un departamento con gastos comunes atrasados, esa deuda pasa a ser tuya frente a la comunidad.
Para evitar sorpresas, la misma norma obliga al vendedor a declarar en la escritura de compraventa si está al día en el pago de los gastos comunes. Antes de firmar, pide a la administración el estado de cuenta de la unidad y deja resuelta cualquier deuda en la negociación.
💡 Antes de comprar, pide el estado de cuenta de gastos comunes de la unidad: las deudas anteriores pasan al nuevo dueño.
Plazo para pagar y qué pasa si no se paga
La Ley 21.442 art. 7 fija que las obligaciones económicas se pagan dentro de los diez primeros días siguientes a la emisión del aviso de cobro, salvo que el reglamento establezca otra periodicidad. Si no se paga a tiempo, corre el interés de mora que fije el reglamento, con un tope del 50% del interés corriente bancario.
Ante la morosidad, el administrador puede acordar un convenio de pago con el deudor, con acuerdo del comité de administración (art. 6), o iniciar el cobro judicial: el aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo (art. 32). Además, si la deuda llega a tres o más cuotas, el art. 36 permite pedir la suspensión de un servicio —nunca más de uno a la vez—, con requerimiento escrito del administrador y autorización del comité. Esa suspensión tiene dos límites:
- No se puede suspender ningún servicio durante un estado de catástrofe que afecte al condominio.
- Nunca se puede cortar la electricidad en una unidad donde viva una persona electrodependiente.