Qué es y por qué importa
El reglamento de copropiedad es el 'contrato' interno del condominio: define cómo se gobiernan las relaciones entre los copropietarios, cómo se reparten los gastos, cómo se usan los espacios comunes y qué reglas se pueden imponer a los residentes. Es distinto del reglamento interno u ordenanza (que trata cosas más operativas como horarios de piscina o normas de convivencia).
Todo condominio nuevo debe tener reglamento de copropiedad inscrito en el Conservador de Bienes Raíces junto con el permiso de edificación. Los condominios antiguos que aún no lo tengan deben adoptar uno; muchos condominios de los años 80-90 operan con reglamentos incompletos que no cumplen la Ley 21.442 y necesitan actualización.
💡 El reglamento de copropiedad se inscribe en el CBR y es el 'contrato' interno del condominio. Todos los copropietarios lo adoptan al comprar su unidad y quedan obligados por él.
Contenido mínimo obligatorio
La Ley 21.442 art. 4 y siguientes establece el contenido mínimo. Un reglamento que no cubra estos puntos es incompleto y puede ser impugnado. Los ítems obligatorios son:
El reglamento puede añadir todo lo que la comunidad quiera regular (mascotas, horarios, uso de piscina, etc.), pero NO puede contradecir la ley: cualquier cláusula que exceda la ley es inválida en esa parte.
- Descripción del condominio: dirección, unidades que lo componen, bienes de dominio común.
- Coeficientes de copropiedad de cada unidad (base 100).
- Base de prorrateo de gastos comunes: coeficiente, m², alícuota o partes iguales.
- Tasa de mora aplicable (con tope legal 50% del interés corriente bancario, art. 7).
- Porcentaje del fondo común de reserva (mínimo 5%, art. 39).
- Quórums para tomar acuerdos (asistencia y aprobación según materia).
- Uso de bienes comunes: normas, horarios, tarifas si las hay.
- Multas: causales y montos máximos.
- Composición del comité de administración y duración de sus cargos.
- Destino de las unidades (residencial, comercial, mixto).
Cómo modificar el reglamento
Modificar el reglamento requiere quórum reforzado. La Ley 21.442 art. 17 exige 60% de los coeficientes para publicar una nueva versión del reglamento. Es el quórum más alto del sistema, precisamente porque el reglamento es la 'constitución' del condominio.
El procedimiento típico es: propuesta de reforma redactada por el comité, discusión en asamblea, votación con quórum reforzado, firma del acta por presidente + secretario + administrador, y protocolización notarial + inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Sin inscripción en el CBR la reforma NO es oponible a terceros (nuevos compradores).
Reglamento vs Ordenanza interna
Es común confundir reglamento de copropiedad con reglamento interno u ordenanza. Son distintos:
El reglamento de copropiedad es rígido y difícil de cambiar; la ordenanza es flexible. Si algo se puede regular por ordenanza, evita ponerlo en el reglamento — cambiar el reglamento a futuro es un dolor de cabeza.
- Reglamento de copropiedad: obligatorio por ley, inscrito en el CBR, exige quórum reforzado (60%) para modificar, define coeficientes y estructura financiera.
- Ordenanza / reglamento interno: opcional, no se inscribe, se modifica con mayoría simple del comité, regula convivencia (horarios, mascotas, uso de espacios).