Asamblea ordinaria vs extraordinaria
La Ley 21.442 art. 16 distingue dos tipos de asambleas. La asamblea ordinaria se convoca al menos una vez al año y tiene como materias mínimas: aprobación del balance del ejercicio anterior, presupuesto del año siguiente, elección del comité si corresponde y cuenta del administrador. Es la asamblea 'de rutina' que ordena el año.
La asamblea extraordinaria se convoca cuando el reglamento o la ley lo exijan, o cuando el comité o un porcentaje de copropietarios lo solicite. Sus materias típicas son: obras extraordinarias sobre cierto monto, modificación del reglamento, cambio de administrador y decisiones urgentes que no pueden esperar a la ordinaria.
💡 Ordinaria: al menos una vez al año, temas de rutina. Extraordinaria: cuando lo pide el comité, la ley o el reglamento, para decisiones fuera del calendario ordinario.
Quórum de asistencia (para sesionar)
El quórum de asistencia es el mínimo de copropietarios (medido en coeficientes de copropiedad, no en cabezas) que deben estar presentes o representados para que la asamblea pueda deliberar válidamente. La Ley 21.442 y el reglamento del condominio lo fijan según la citación:
El quórum se calcula sobre los coeficientes válidos. Un copropietario moroso puede asistir con voz, pero NO se cuenta para quórum ni puede votar en decisiones financieras (mientras la mora no se regularice, salvo que el reglamento diga lo contrario).
- Primera citación: normalmente exige mayoría absoluta de los coeficientes (más del 50%).
- Segunda citación (si no hubo quórum en la primera): sesiona con los copropietarios asistentes, sin mínimo, salvo que se traten materias de quórum reforzado.
- Materias con quórum reforzado: exigen porcentajes mayores independiente de que sea primera o segunda citación.
Quórum de aprobación (para tomar acuerdos)
Distinto del quórum de asistencia es el quórum de aprobación: cuántos votos necesita un acuerdo para pasar. La Ley 21.442 distingue tres niveles:
El reglamento de copropiedad puede exigir quórums más altos que el mínimo legal, pero nunca menos. Cualquier acuerdo tomado con quórum insuficiente es nulo y puede ser impugnado ante los tribunales.
- Mayoría simple (más votos a favor que en contra) para acuerdos rutinarios: aprobación del balance, elección del comité, aprobación del presupuesto, autorización de gastos ordinarios.
- Mayoría absoluta de los coeficientes (más del 50% del TOTAL, no solo de los asistentes) para: contratación de administrador externo, obras extraordinarias sobre cierto monto, imposición de gastos comunes especiales.
- Quórum reforzado (habitualmente 60% a 75% de los coeficientes) para: modificar el reglamento de copropiedad, publicar una nueva versión del reglamento (art. 17 exige 60%), enajenar bienes comunes, cambiar el destino del inmueble.
Sesiones telemáticas o mixtas (art. 16)
La Ley 21.442 art. 16 reconoce EXPRESAMENTE las asambleas telemáticas (100% remotas por videoconferencia) y mixtas (parte presencial + parte remota). Sus acuerdos tienen exactamente la misma validez que los adoptados en asamblea presencial.
Requisitos para que la sesión telemática sea válida:
GastoClaro y otras plataformas modernas cumplen estos requisitos con firma electrónica del acta, votación registrada por usuario y trazabilidad de auditoría. Las asambleas telemáticas suben la asistencia entre 20% y 50% respecto de las presenciales porque los copropietarios que no viven en el condominio también participan.
- Identificación fiable de cada asistente (email + contraseña, firma electrónica o algún factor equivalente).
- Registro individual del voto de cada copropietario (nombre + coeficiente + sentido del voto).
- Trazabilidad: quién asistió, cuánto tiempo, cómo votó, quién firmó el acta.
- Acta firmada por presidente del comité + secretario + administrador (art. 7).
Cómo convocar una asamblea
La citación debe cumplir con la antelación y forma que fije el reglamento. La práctica recomendada y lo que muchos reglamentos exigen:
Sin citación válida, la asamblea es nula. La citación debe demostrar recepción (correo con confirmación, WhatsApp con doble check, entrega física con firma). Un aviso en el ascensor no es citación válida por sí solo.
- Convocatoria emitida por el administrador (o por el comité si el administrador falla) con al menos 10 días de anticipación.
- Notificación por al menos DOS canales: correo electrónico + aviso físico en el edificio, o email + WhatsApp confirmado.
- La citación DEBE incluir: fecha, hora, lugar (o link si es telemática), y TABLA (temas a tratar). Un tema no incluido en tabla no puede tratarse.
- Segunda citación: si en la primera no hay quórum, se convoca en la misma o siguiente semana, dejando constancia en el acta de la primera.